현금 3억·4억이면 서울에서 얼마짜리 아파트까지 살 수 있을까?｜7억·8억·9억·10억 실제 필요현금 계산

자료 기준일: 2026년 10월 1일

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핵심 한 줄: 서울에서 생애최초 주택구입자에게 적용되는 LTV 70%를 최대한 활용할 수 있다고 가정해도, 현금 3억원이면 대략 8.6억원 안팎, 현금 4억원이면 대략 9.5~9.6억원 안팎이 부대비용까지 고려한 현실적인 상한선에 가깝습니다.

다만 실제 대출액은 LTV보다 DSR에서 먼저 막힐 수 있기 때문에, “현금만 있으면 얼마까지 살 수 있나?”와 “내 소득으로 실제 대출이 얼마 나오나?”는 반드시 따로 계산해야 합니다.

서울 한강변 주거지역과 스카이라인. 서울은 현재 25개 자치구 전역이 규제지역이어서 주택담보대출 규제를 확인하고 자금계획을 짜야 합니다. 사진: Dohyuk You / Unsplash.

1. “현금 3억이면 10억 집도 살 수 있지 않나?”에서 가장 많이 놓치는 것

아파트를 살 때 많은 사람이 이렇게 계산합니다.

집값 - 대출 = 내가 필요한 현금

예를 들어 9억원짜리 아파트에 대출이 6억원 나온다면 필요한 현금은 3억원이라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 실제 계약에서는 여기서 끝나지 않습니다.

집을 사면 매매대금 외에도 바로 현금으로 준비해야 하는 비용이 있습니다.

• 취득세
• 지방교육세
• 전용 85㎡ 초과라면 농어촌특별세 가능
• 부동산 중개보수
• 소유권이전등기 관련 법무사 비용
• 국민주택채권 할인 비용
• 인지대 등 각종 부대비용
• 이사비
• 구축이라면 수리비
• 기존 전세대출·신용대출 상환 필요액

그래서 “3억원이 있다”와 “3억원을 집값에 전부 넣을 수 있다”는 전혀 다른 이야기입니다.

이 글에서는 가장 많이 보는 7억원·8억원·9억원·10억원 아파트를 기준으로 실제 필요한 현금을 계산해보겠습니다.

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2. 먼저 2026년 10월 서울 대출 규칙부터 확인합니다

현재 서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구에 포함돼 있습니다.

따라서 같은 무주택자라도 일반 무주택자와 생애최초 주택구입자의 계산이 크게 달라집니다.

일반 무주택자

규제지역에서 일반 무주택자가 주택담보대출을 받을 경우 기본 LTV는 **40%**입니다.

예를 들어 8억원 아파트라면 단순 LTV 기준 최대 대출은

8억원 × 40% = 3.2억원

입니다.

생애최초 주택구입자

생애최초 주택구입자는 수도권·규제지역에서도 LTV가 **70%**까지 적용될 수 있습니다.

다만 15억원 이하 주택의 주택구입목적 주담대는 최대 6억원 한도가 적용됩니다.

따라서

• 7억 × 70% = 4.9억
• 8억 × 70% = 5.6억
• 9억 × 70% = 6.3억 → 6억 한도
• 10억 × 70% = 7억 → 6억 한도

가 됩니다.

⚠️

중요: LTV 70%는 “은행에서 반드시 이만큼 빌려준다”는 뜻이 아닙니다.

실제 대출은 소득, 기존 신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장, 대출기간, 금리유형 등을 반영한 DSR 한도 안에서 다시 줄어들 수 있습니다.

 

또 수도권·규제지역 생애최초 주담대에는 6개월 이내 전입의무가 적용되는 점도 같이 확인해야 합니다.

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3. 이 글의 계산 조건

아래 계산은 비교를 쉽게 하기 위해 다음 조건으로 통일했습니다.

• 서울 소재 아파트
• 취득 후 1주택
• 생애최초 주택구입자
• 주택가격 7억·8억·9억·10억원
• 전용면적 85㎡ 이하
• 농어촌특별세 없음
• 주담대는 LTV 70% 적용
• 주택구입목적 주담대 최대 6억원 적용
• 중개보수는 법정 상한요율 기준
• 중개보수 부가가치세는 보수적으로 10% 가정
• 등기·인지·국민주택채권 할인 등은 약 200~400만원의 범위로 가정
• 이사비와 인테리어비는 제외

실제 금액은 계약 조건과 공시가격, 채권 할인율, 중개보수 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

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4. 취득세부터 생각보다 차이가 큽니다

주택 유상취득의 기본 취득세율은 현재 다음과 같습니다.

 

주택가격	취득세율	지방교육세
6억원 이하	1%	0.1%
6억원 초과~9억원 이하	(주택가격[억원] × 2/3 - 3)%	취득세의 10%
9억원 초과	3%	0.3%

그래서 7억원과 9억원은 단순히 집값이 2억원 차이 나는 것이 아닙니다.

7억원 아파트

취득세율은 약 1.6667%

• 취득세 약 1,166.7만원
• 지방교육세 약 116.7만원
• 합계 약 1,283.3만원

8억원 아파트

취득세율은 약 2.3333%

• 취득세 약 1,866.6만원
• 지방교육세 약 186.7만원
• 합계 약 2,053.3만원

9억원 아파트

취득세율 3%

• 취득세 2,700만원
• 지방교육세 270만원
• 합계 2,970만원

10억원 아파트

취득세율 3%

• 취득세 3,000만원
• 지방교육세 300만원
• 합계 3,300만원

즉 7억원 아파트와 10억원 아파트의 매매가는 3억원 차이지만 취득 관련 세금만 약 2,000만원 이상 차이가 납니다.

💡

생애최초 주택 취득자라면 현재 12억원 이하 주택에 대해 취득세 최대 200만원 감면을 받을 수 있는 제도가 있습니다.

다만 아래 표는 누구나 비교하기 쉽도록 감면 전 금액으로 보수적으로 계산했습니다. 실제로 감면 요건을 충족하면 필요한 현금이 조금 줄어들 수 있습니다.

주택 구입 예산을 계산할 때는 집값뿐 아니라 대출·취득세·중개보수·등기비용을 함께 봐야 합니다. 사진: RDNE Stock project / Pexels.

5. 7억원 아파트를 산다면 실제 현금은 얼마 필요할까?

생애최초 LTV 70%를 적용하면

7억원 × 70% = 4.9억원

까지 LTV상 대출이 가능합니다.

매매대금 중 자기자금

7억 - 4.9억 = 2.1억원

취득세 + 지방교육세

약 1,283만원

중개보수

7억원은 9억원 미만 구간이므로 상한요율은 0.4%입니다.

7억원 × 0.4% = 280만원

부가가치세 10%까지 보수적으로 가정하면 약 308만원

등기·채권 등

약 200~400만원

총 필요현금

약 2억 2,790만원~2억 2,990만원

즉 현금 3억원이 있다면 7억원 아파트는 단순 자금계획상으로는 비교적 여유가 있습니다.

남는 돈 약 7,000만원을

• 이사비
• 인테리어
• 비상자금
• 중도상환 대비
• 가전·가구

등으로 남길 수 있습니다.

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6. 8억원 아파트는?

생애최초 LTV 70%를 적용하면

8억원 × 70% = 5.6억원

입니다.

자기자금

8억 - 5.6억 = 2.4억원

취득세 + 지방교육세

약 2,053만원

중개보수

8억원 × 0.4% = 320만원

VAT를 포함해 약 352만원

등기·채권 등

약 200~400만원

총 필요현금

약 2억 6,605만원~2억 6,805만원

따라서 현금 3억원이라면 8억원 아파트까지는 부대비용을 내고도 약 3,200~3,400만원 정도가 남는 계산입니다.

다만 수리비 3,000만원짜리 구축이라면 거의 여유가 없어질 수 있습니다.

그래서 실제 실수요자라면 **“8억원을 살 수 있다”가 아니라 “8억원을 사고도 비상현금을 남길 수 있는가?”**를 봐야 합니다.

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7. 9억원부터 계산이 달라집니다

9억원의 70%는 6.3억원입니다.

하지만 주택구입목적 주담대 최대한도가 6억원이므로 실제 LTV상 최대치는 6억원입니다.

자기자금

9억 - 6억 = 3억원

이미 여기서 보유현금 3억원을 전부 사용합니다.

그런데 부대비용이 남아 있습니다.

취득세 + 지방교육세

약 2,970만원

중개보수

9억원부터 중개보수 상한요율이 0.5% 구간입니다.

9억원 × 0.5% = 450만원

VAT 포함 가정 약 495만원

등기·채권 등

약 200~400만원

총 필요현금

약 3억 3,665만원~3억 3,865만원

즉,

“현금 3억 + 대출 6억 = 9억 집 가능”은 실제로는 부족합니다.

최소 약 3,600만~3,900만원 정도가 추가로 필요합니다.

생애최초 취득세 감면을 적용받아도 대략 3,400만원 안팎이 부족할 수 있습니다.

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8. 10억원 아파트는 현금 4억원으로 가능할까?

10억원의 70%는 7억원이지만 대출 최대한도는 여전히 6억원입니다.

자기자금

10억 - 6억 = 4억원

즉 현금 4억원을 매매대금에 전부 넣어야 합니다.

취득세 + 지방교육세

약 3,300만원

중개보수

10억원 × 0.5% = 500만원

VAT 포함 약 550만원

등기·채권 등

약 200~400만원

총 필요현금

약 4억 4,050만원~4억 4,250만원

그래서 현금 4억원만 가지고 있다면 10억원 아파트는 약 4,000만원 이상 부족합니다.

이게 바로 “10억 집 = 현금 4억 + 대출 6억”이라는 단순 계산의 함정입니다.

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9. 7억·8억·9억·10억 한눈에 비교

     

매매가	LTV상 대출	매매대금 자기자금	취득세+교육세	중개보수(VAT 가정)	기타비용	총 필요현금
7억	4.9억	2.1억	약 1,283만원	약 308만원	200~400만원	약 2.28~2.30억
8억	5.6억	2.4억	약 2,053만원	약 352만원	200~400만원	약 2.66~2.68억
9억	6억	3억	약 2,970만원	약 495만원	200~400만원	약 3.37~3.39억
10억	6억	4억	약 3,300만원	약 550만원	200~400만원	약 4.41~4.43억

이 표만 보면 결론은 상당히 명확합니다.

현금 3억원

• 7억: 가능 범위
• 8억: 가능 범위
• 9억: 약 3,700만원 부족
• 현실적인 상한: 약 8.6억원 안팎

현금 4억원

• 8억: 여유 있음
• 9억: 가능 범위
• 10억: 약 4,100만원 부족
• 현실적인 상한: 약 9.5~9.6억원 안팎

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10. 왜 현금 3억원의 상한이 약 8.6억원일까?

생애최초 LTV 70%만 보면 8억원대 중반까지는 집값의 30%만 현금으로 내면 됩니다.

그런데 약 8억 5,700만원을 넘으면 70% 대출액이 6억원을 넘기 시작합니다.

즉 이 구간부터는 대출이 더 이상 늘지 않습니다.

8.5억원

70% = 5.95억원

자기자금 약 2.55억원

8.6억원

70%는 6.02억원이지만 대출은 6억원 한도

자기자금 약 2.6억원

여기에 취득세와 중개보수 등을 더하면 전체 현금은 대략 2.9억원대가 됩니다.

8.7억원

대출은 여전히 6억원

자기자금만 2.7억원

취득세와 중개보수까지 더하면 3억원을 넘어가기 시작합니다.

그래서 현금 3억원만 놓고 보면 실무상 상단은 약 8.6억~8.65억원 정도라고 볼 수 있습니다.

단, 수리비나 이사비까지 남겨두려면 목표 매매가는 더 낮추는 편이 안전합니다.

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11. 현금 4억원의 상한은 왜 9.5~9.6억원일까?

9억원이 넘어가면 대출은 6억원에서 더 늘지 않습니다.

따라서 9억원 이후부터는 집값이 1,000만원 오를 때마다 필요한 현금도 사실상 1,000만원씩 늘어납니다.

9.5억원

• 대출 6억원
• 매매대금 자기자금 3.5억원
• 취득세·교육세 약 3,135만원
• 중개보수 약 523만원
• 기타비용

전체로는 약 3.9억원대

9.6억원

• 대출 6억원
• 자기자금 3.6억원
• 취득세·교육세 약 3,168만원
• 중개보수 약 528만원
• 기타비용

전체 필요현금이 약 4억원 전후까지 올라옵니다.

따라서 현금 4억원의 이론상 상한은 9.6억원 부근이지만, 실제 생활비와 비상자금을 남기려면 9.2~9.5억원 정도를 보는 편이 자금 운용에는 훨씬 편할 수 있습니다.

내 집 마련에서 중요한 것은 계약이 아니라 잔금일까지 필요한 현금을 끊김 없이 준비하는 것입니다. 사진: RDNE Stock project / Pexels.

12. 하지만 진짜 변수는 DSR입니다

여기까지 계산은 LTV만 놓고 본 최대치입니다.

실제 은행에서는 차주의 모든 가계대출 원리금 상환액을 소득과 비교하는 DSR 규제가 적용됩니다.

은행권 차주단위 DSR은 일반적으로 **40%**가 기준입니다.

또 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 DSR이 적용되고, 2026년 하반기 현재 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 **3.0%**입니다.

예를 들어 실제 주담대 금리가 4%이고 변동형 대출이라 스트레스 금리 3%가 전부 반영된다고 단순 가정하면 DSR 심사에서는 약 7% 수준의 금리로 상환능력을 계산할 수 있습니다.

30년 원리금균등, 다른 대출이 전혀 없다고 단순화하면 대략 다음 정도입니다.

필요 주담대	DSR 산정금리 7% 가정 시 연간 원리금	DSR 40%를 맞추기 위한 연소득
4.9억	약 3,912만원	약 9,780만원
5.6억	약 4,471만원	약 1억 1,180만원
6억	약 4,790만원	약 1억 1,980만원

이 표는 실제 은행 한도를 확정하는 계산이 아니라 DSR이 얼마나 중요한지를 보여주기 위한 단순 예시입니다.

고정금리 여부, 만기, 기존 신용대출, 자동차 할부, 마이너스통장 등으로 결과는 크게 달라집니다.

그래서 순서는 이렇게 잡는 게 좋습니다

1. 내가 가진 현금을 계산한다.
2. 최소 2,000만~5,000만원의 비상자금을 따로 뺀다.
3. 은행에서 실제 주담대 한도를 먼저 확인한다.
4. 그 다음에 매매가 상한을 정한다.
5. 취득세·중개보수·등기비용을 마지막에 별도로 더한다.

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13. 일반 무주택자라면 계산은 완전히 달라집니다

앞의 표는 생애최초 LTV 70%를 받을 수 있는 사람을 기준으로 했습니다.

일반 무주택자의 규제지역 LTV 40%를 적용하면 다음과 같습니다.

매매가	LTV 40% 대출	매매대금 자기자금	부대비용 포함 필요현금
7억	2.8억	4.2억	약 4.38~4.40억
8억	3.2억	4.8억	약 5.06~5.08억
9억	3.6억	5.4억	약 5.77~5.79억
10억	4억	6억	약 6.41~6.43억

그래서 “현금 3억·4억으로 서울 7~10억 아파트”라는 이야기는 생애최초 여부를 빼놓고 말하면 의미가 크게 달라집니다.

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14. 집값 외에 반드시 남겨둬야 할 돈

실제로는 전 재산을 잔금에 넣는 방식이 가장 위험합니다.

① 구축 인테리어

서울 7~9억원대 아파트에는 준공 20년 이상 구축이 많습니다.

샷시까지 손보는 전체 수리는 수천만원이 들어갈 수 있습니다.

② 이사와 가전

이사비, 에어컨, 냉장고, 세탁기, 붙박이장까지 한 번에 교체하면 생각보다 비용이 큽니다.

③ 금리상승 대비자금

대출 5억원에서 금리가 1%p 오르면 단순 이자 기준 연간 부담이 약 500만원 늘어납니다.

④ 예상치 못한 잔금 변수

대출 감정가가 예상보다 낮거나 DSR 계산에서 기존 대출이 잡히면 대출액이 줄어들 수 있습니다.

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추천 방식: 내가 가진 현금을 100% 매매에 넣기보다 최소 2,000만~5,000만원 정도의 생활·수리·대출 변수 대응자금을 남긴 뒤 매수가 상한을 잡는 것이 좋습니다.

 

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15. 그래서 실수요자는 ‘살 수 있는 최대가격’보다 ‘버틸 수 있는 가격’을 봐야 합니다

현금 3억원을 가진 사람이 8.6억원까지 살 수 있다고 해서 반드시 8.6억원을 사야 하는 것은 아닙니다.

예를 들어

A안 — 8.6억원 매수

• 필요현금 약 2.9억원대
• 남는 현금 거의 없음
• 대출 약 6억원
• 수리비 발생 시 추가 현금 필요

B안 — 8억원 매수

• 필요현금 약 2.66~2.68억원
• 3,000만원 이상 현금 여유
• 대출 5.6억원
• 금리·수리비 대응 가능

같은 현금 3억원이라도 B안이 훨씬 안정적일 수 있습니다.

따라서 실거주 첫 집은

“내가 최대 얼마까지 당길 수 있나?”

보다는

“이 집을 사고도 2~3년을 편하게 버틸 수 있나?”

를 기준으로 보는 것이 좋습니다.

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16. 최종 정리

🏠

생애최초 + 다른 부채가 거의 없고 + 실제 대출이 LTV 한도까지 나온다는 전제

현금 3억원 → 이론상 약 8.6억원 전후

현금 4억원 → 이론상 약 9.5~9.6억원 전후

다만 생활비·인테리어·금리 변수를 고려한 현실적인 매수 목표는 이보다 조금 낮게 잡는 편이 안정적입니다.

 

7억·8억·9억·10억원을 비교하면 가장 큰 경계는 9억원이 아니라 약 8.57억원 부근입니다.

그 이유는 이 가격을 넘으면서 생애최초 LTV 70%를 적용해도 6억원 주담대 한도에 걸리기 시작하기 때문입니다.

그래서 첫 집을 알아볼 때는 네 숫자만 기억하면 됩니다.

• 현금
• 실제 대출한도
• 취득·중개·등기 비용
• 매수 후 남길 비상자금

집값만 보고 대출을 빼는 계산보다 이 네 가지를 같이 계산해야 잔금일에 자금이 부족해지는 일을 피할 수 있습니다.

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