알고 보면 돈 이야기

재건축 아파트를 볼 때 용적률·대지지분·분담금을 따로 보면 판단이 흔들립니다.세 숫자는 하나의 흐름으로 연결됩니다.대지지분 → 기존 용적률과 추가 개발 여지 → 일반분양 가능성 → 사업수입·비례율 → 권리가액·분담금잠실주공5단지의 과거 모습. 재건축 아파트를 볼 때는 낡은 건물 자체보다 그 건물이 올라가 있는 토지와 개발밀도를 함께 봐야 합니다 · 사진: InSapphoWeTrust / Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0 먼저 세 단어를 한 문장으로 정리해보자재건축을 처음 공부하면 숫자가 너무 많이 나옵니다.“용적률 180%래.”“대지지분은 14평이래.”“분담금이 4억이래.”각각 들으면 중요한 정보처럼 보이지만, 세 숫자를 따로 외우는 것만으로는 실제 매수 판단에 거의 도움이 되지 ..

같은 아파트, 같은 59㎡인데도 실거래가가 1억원씩 차이 나는 건 이상한 일이 아닙니다.실거래가에는 계약 시점·층·동·향·조망·수리 상태·세입자 여부·매도자의 급매 사정이 한 숫자 안에 섞여 있기 때문입니다. 그래서 실거래가를 볼 때는 ‘최근 거래 한 건’보다 비슷한 조건의 여러 거래가 만드는 범위를 읽는 게 더 중요합니다.성수대교 인근 서울 아파트 전경. 같은 단지·같은 평형이라도 동·층·향·조망과 계약 시점에 따라 실제 거래가격은 달라질 수 있습니다. 사진: Ox1997cow / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.1. 먼저 실거래가가 무엇인지 정확히 알아야 한다국토교통부 실거래가 공개시스템의 실거래가는 부동산 매매계약 당사자가 신고한 실제 거래금액입니다.현재 부동산 거래신고 등..

같은 전용 59㎡라도 대지지분은 단지마다 다를 수 있습니다.전용면적은 내가 사용하는 집 안의 크기이고, 대지지분은 단지 전체 토지 중 내 세대에 연결된 몫이기 때문입니다. 재건축을 볼 때는 두 숫자를 반드시 따로 봐야 합니다.서울 당산동 아파트 단지. 같은 전용 59㎡라도 단지 전체 대지면적과 세대 배치가 다르면 세대별 대지지분은 달라질 수 있습니다. 사진: Brit in Seoul / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.1. 전용 59㎡면 땅도 똑같이 갖는 것 아닌가?아닙니다.전용 59㎡는 전유부분, 즉 한 세대가 독립적으로 사용하는 건물 내부 면적을 뜻합니다.반면 대지지분은 아파트가 서 있는 토지에 대한 세대별 권리 몫입니다.집합건물법은 ‘대지사용권’을 구분소유자가 전유부분을 소..

핵심 한 줄: 실거래가는 실제로 계약된 과거 가격, 호가는 지금 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 둘 중 하나만 믿기보다 최근 유사 실거래 + 현재 최저호가 + 거래량 + 매물 상태를 같이 봐야 합니다. 국내 부동산 중개업소의 아파트 매물표. 호가는 매도자가 현재 시장에 내놓은 희망가격이라는 점을 직관적으로 보여줍니다. 사진: Remi Cormier / Wikimedia Commons, CC0.1. 호가와 실거래는 완전히 다른 숫자다호가매도자가 현재 매물에 붙여 놓은 희망가격입니다.10억원에 매물을 올렸다고 해서 그 아파트의 시장가격이 바로 10억원이 되는 것은 아닙니다.실거래가매수자와 매도자가 실제 계약에 합의한 가격입니다.현행 부동산거래신고법상 부동산 매매계약은 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30..

재건축 분담금은 ‘새 아파트 가격 - 내가 산 구축 가격’이 아닙니다.실제로는 종전자산 평가액 → 비례율 → 권리가액 → 조합원 분양가를 거쳐 계산됩니다. 그리고 공사비·일반분양 수입이 바뀌면 같은 아파트라도 분담금이 달라질 수 있습니다.대구의 아파트 건설 현장. 재건축 분담금은 새 건물을 짓는 데 드는 공사비와 사업수입의 영향을 크게 받습니다 · 사진: Kys951 / Wikimedia Commons, Public Domain먼저 가장 많이 하는 착각부터재건축 아파트를 보다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.“내 아파트가 지금 10억이고 새 아파트가 15억이면 분담금은 5억 정도겠네?”실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.현재 시장에서 10억원에 거래되는 아파트라도 정비사업에서 사용하는 종전자산 평가액은 ..

핵심 한 줄: 대지지분은 아파트 한 세대가 단지 전체 토지에서 갖는 몫입니다. 특히 재건축을 볼 때는 건물보다 토지의 몫이 얼마나 되는지가 사업성에 영향을 줄 수 있습니다. 1976년 서울 한강변 아파트 단지 항공사진. 넓은 대지에 중층 아파트가 배치된 모습이라 ‘한 세대가 단지 전체 땅에서 얼마나 많은 몫을 가지는가’를 이해하기 좋습니다. 사진: 대한민국 정부 / Wikimedia Commons, Public Domain.1. 대지지분이란?아파트는 내 집 내부 공간만 소유하는 것이 아닙니다. 각 세대는 단지가 올라가 있는 토지에 대해서도 일정한 지분을 갖습니다.집합건물법상 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리입니다. 아파트의 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로..

용적률 150%가 250%보다 재건축에 항상 유리한 것은 아닙니다. 다만 다른 조건이 같고, 재건축 후 허용되는 용적률도 같다면 기존 용적률이 낮을수록 새로 확보할 수 있는 연면적 여지가 커져 사업성에 유리할 가능성이 있습니다. 1. 용적률이란?서울 아파트 야경. 용적률은 같은 땅 위에 얼마나 많은 연면적과 세대가 들어가는지를 이해할 때 핵심이 되는 지표입니다. 사진: Takipoint123 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0. 용적률은 대지면적 대비 용적률 산정 연면적의 비율입니다.예를 들어 대지면적이 10,000㎡이고 현재 용적률이 150%라면, 용적률 산정 연면적은 단순 계산상 약 15,000㎡입니다.대지 10,000㎡ × 150% = 15,000㎡대지 10,000㎡ × ..

창동 아파트를 검색하면 이제 거의 빠지지 않는 단어가 있습니다.바로 GTX-C입니다.“GTX-C가 들어오면 창동 집값이 크게 오르는 것 아닌가?”이 질문부터 확인해봤습니다.결론부터 말하면,GTX-C는 창동의 교통 가치를 크게 바꿀 가능성이 높습니다. 다만 ‘GTX가 생기니까 모든 구축 아파트가 같이 오른다’고 보는 건 너무 단순합니다.창동에서 중요한 건 GTX-C 하나가 아니라,기존 1·4호선 + GTX-C + 복합환승센터 + 주변 개발이 한곳에 겹친다는 점입니다. 1. 가장 큰 변화는 창동 → 삼성역 14분GTX-C 노선도. 창동·광운대·청량리·왕십리·삼성으로 이어지는 노선 구조를 한눈에 볼 수 있습니다. 이미지: 파이낸셜뉴스.GTX-C가 창동에 미치는 가장 직접적인 효과는 강남 접근시간 단축입니다.국..

서울에서 8억원 이하로 아파트를 찾으면 생각보다 선택지가 빠르게 줄어듭니다.특히 “역세권 + 실거주 + 아파트” 조건까지 붙이면 더 그렇습니다.그런데 창동에는 아직 5억~8억원대 실거래가 확인되는 구축 단지가 꽤 남아 있습니다.이번 글에서는 단순히 싼 순서가 아니라,① 창동역·1·4호선 접근성② 실거주 면적③ 단지 규모④ 최근 실거래⑤ 향후 개발 수혜 가능성을 같이 보고 실거주 관점 TOP 7을 정리해봤습니다. 한눈에 보는 창동 8억 이하 TOP 7순위단지평형거래특징1창동아이파크(창동2·3차현대)59㎡7.8억Ls">창동역 생활권 + 브랜드 구축2창동주공3단지58㎡7.1~8.0억대 거래 다수Ls">2,856세대 대단지3대우그린59㎡6.67~7.1억Ls">59㎡ 실거주 가격 균형4동아그린59㎡6.5~7.3억..

서울에서 8억원대 예산으로 아파트를 찾다 보면 선택지가 생각보다 빠르게 줄어듭니다.특히 지하철이 가까운 대단지까지 조건을 붙이면 더 그렇죠.그런데 최근 다시 눈에 들어오는 곳이 있습니다.바로 창동입니다.창동은 새 아파트가 많은 동네가 아닙니다. 오히려 1990년대~2000년대 초 구축 비중이 높습니다.그런데 최근 일부 단지에서는 거래가 늘고 가격도 다시 올라오는 흐름이 보입니다.왜일까요?단순히 “GTX 호재” 한 가지 때문이라기보다, 이미 갖고 있던 역세권 입지에 실제 개발이 하나씩 현실화되고 있기 때문입니다.창동역 4호선 승강장. 창동역은 현재 1호선·4호선 환승역입니다. 사진: LERK / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.1. 숫자로 보면 정말 다시 움직이고 있을까?대표적으로..